Türkiye’de Konut Gelişimine Genel Bakış

Son 15 Yılda Türkiye’deki Konut Sektöründe Yaşananlar

Türkiye ekonomisi geçtiğimiz 10 yılda küresel ekonomide yaşanan krizlere rağmen beklenenlerin üzerinde bir büyüme gösterdi. Bu dönemde yıllık gayri safi milli hasılada ortalama %4.03’lük bir büyüme gözükürken 2008 krizi nedeniyle karşılaşılan %4.8’lik küçülme dahi bu büyüme hızına karşı koyamadı. Özellikle kriz sonrası 2010 ve 2011 yıllarında %9 dolaylarında bir büyüme gösteren ekonominin en büyük dayanaklarından biri ise ABD ve Arap ekonomisinden gelen sıcak para kaynağıydı. Son 2 yılda ise ekonomideki büyümede gözle görülür bir düşüş var ve bunun çeşitli sebepleri ortaya konabilir.
Ekonomik büyümedeki bu dengesizlikler ülkenin ekonomisinin aslında ne kadar kırılgan olduğunu ortaya koyuyor. Bunun en büyük sebeplerinden biri yabancı yatırımcıların çok büyük bir role sahip olması. Küresel kriz sonrasında özellikle ABD’den olmak üzere yüksek miktarda yatırım Türkiye’ye geldi ve bu yatırımların şu noktada ülke ekonomisinde bir balon yaratmış olması söz konusu. Yabancı yatırımların gayri safi milli hasılaya oranı  son 13 yıllık dönemde yıllık ortalama %22.8’lik çok yüksek bir artış gösterdi. Bu rakam benzer gelişmiş ülkelerde (Meksika, Brezilya) ise sırasıyla %2.47 ve %7.92’de kaldı. Cumhuriyet tarihinin ilk 80 yılında $15 milyarlık yabancı yatırım ülkeye yapılmışken son 12 yılda bu rakam $149 milyara yükseldi. ABD merkez bankasının faiz arttırımına gideceği beklentisi sıcak paranın ve yabancı yatırımcıların Türkiye’deki cezbedici ekonomik ortamın da kaybolmasıyla ülkedeki yatırımlarını durduracağı korkusuna yol açtı. Bu yatırımcıların büyük çoğunluğunun ABD merkezli olduğu düşünülürse olası bir faiz arttırımının ülke üzerindeki etkisi oldukça şiddetli olabilir.
Türkiye ekonomisinin bir başka zayıf karnı ise bu gelişen ekonominin üretim bazlı olmaktansa inşaat sektörüne oldukça bağlı olması. Bu dönemdeki yabancı yatırımların %23’ü emlak ve konut sektörüne yapıldı. Son 10 yılda konut satışlarında yıllık ortalama %19’luk bir artış gözlemlendi. İnşaat sektörüne girdi sağlayan ve sektördeki gelişmelere bağlı olarak faaliyetlerine devam eden sektörlerin de katkısı dikkate alındığında inşaat sektörünün geçtiğimiz 10 yılda GSYH içindeki reel payı %30 bandındadır. Bu dönemde gayri safi yurt içi hasıla yıllık ortalamanın %5’lik büyümesine karşın inşaat sektörü yıllık ortalama %6.74’lük büyümesiyle ne kadar yüksek bir öneme sahip olduğunu gösterdi,
Buna ek olarak konut kredilerinde Türkiye’nin liberalleşen ekonomisiyle birlikte gözle görülür bir artış yaşandı. 2005’de $12.3 milyar dolaylarında olan toplam konut kredisi miktarı 2014’te $105.1 milyara yükseldi ve yıllık ortalama %29’luk bir artış gösterdi. 2014 Haziran ayında takipteki kredi miktarı ise bir önceki yıla göre %54 artış gösterdi. Buna karşın konut kredilerinin gayrisafi yurt içi hasılaya oranı yalnızca %8 iken bu oran Amerika’da %60, İngiltere’de ise %82 civarlarında. Yani Türkiye hala gelişmiş ülkelerdeki gibi yaygın bir kredi politikasına ulaşabilmiş değil. Bu olası bir emlak krizinin yaşanması konusunda bir avantaj olarak görülebilir.
Buna ek olarak Türkiye bir döviz krizi yaşamakta. Politik istikrarsızlık ve başarısız para politikaları nedeniyle kontrolden çıkmış bir döviz kuru gözlemlenmekte. Peki bu neden Türkiye için bir problem? Çünkü Türk şirketler özellikle inşaat şirketleri döviz borçlanmış durumda. Bu durumda uzun vadede TL bazında borçlarında dolaylı bir artış olacaktır ve bu şimdiden bazı şirketleri sıkıntıya sokmuş durumda. İnşaat sektörünün yavaşlaması durumunda hali hazırda şişmiş olan bir inşaat balonunun patlaması beklenebilir.
Yaşanan olumsuz politik ve ekonomik gelişmelere rağmen inşaat sektörüne duyulan ekstra güven ve yatırımların artarak devam etmesi, konut fiyatlarında olması gerekenden daha yüksek bir artış olduğu fikrini doğurmakta. Artan konut kredileri de bunun istatistiksel bir kanıtı. Fakat değerini kaybeden TL ile birlikte hane halkının alım gücünde dolaylı bir düşüş artan enflasyonla birlikte hissediliyor. Bankaların uyguladığı kredi faiz miktarlarında ise artan hızda bir yükseliş var. Bu veriler yatırımcıların konuta yatırım yapmasının önünde bir takım engeller koyuyor. Satışlarda gerçekleşecek olası bir yavaşlamada ekonomide bu sektörü destekleyecek temellerin de doğru atılmadığı düşünülürse bir emlak krizi gözlemlemek oldukça mümkün.
****

Geçmiş dönemlerde aynı kategoride neler yazdık? Sizi Avustralya'dan Olumsuz Veriler başlıklı yazımıza davet edelim.